Πώς χάθηκαν €2,2 τρισ. από τη χώρα

Του Άγη Βερούτη

Σταθερότερη και διαχρονικότερη αξία σε μία οικονομία από την γη, δεν έχει ακόμα ανακαλυφθεί.

Όταν κάποιος θέλει να επενδύσει περισσευούμενο κεφάλαιο σε κάτι που θα του δώσει διαχρονικά εισόδημα χωρίς την πιθανότητα να χάσει το κεφάλαιο του, τότε διερευνά πως μπορεί να αξιοποιήσει επενδυτικά την γη.

Όταν ένα διαμέρισμα που βλέπει θάλασσα κοστίζει 20.000 δολάρια το τετραγωνικό μέτρο στη Νέα Υόρκη, €15.000 το τ.μ. στο Τελ Αβίβ αλλά €800 το τ.μ. στο Καλαμάκι, η μόνη εξήγηση που μπορεί να δώσει κανείς είναι ότι ο λόγος που στην Ελλάδα το κόστος μεταπώλησης των υπαρχόντων ακινήτων είναι οι συστημικές στρεβλώσεις που έχουν επιβληθεί στην οικονομία, οι οποίες έχουν καταστρέψει την αξία της γης.

Για λόγους που έχουμε επανειλημμένα εξετάσει στο παρελθόν, η αξία της γης στην Ελλάδα συμπιέστηκε τεχνητά, με μία σειρά από λάθος επιλογές τόσο στη φορολογία περιουσίας, όσο και την φορολογία εισοδήματος από ακίνητα.

Ας δούμε ένα αληθινό παράδειγμα, έναν χώρο γραφείων επί της Λ. Κηφισίας ή της Λ. Βασιλίσσης Σοφίας όπου πριν από 10 χρόνια είχε ενοίκιο €20/τ.μ. με απόδοση 5% της αξίας του ακινήτου ετησίως (δηλαδή η αξία ήταν 20 φορές το ετήσιο ενοίκιο ή €4.800/τ.μ.)

Το ίδιο ακίνητο σήμερα έχει ενοίκιο €10/τ.μ. με απόδοση 10% της αξίας του ακινήτου ετησίως (δηλαδή 10 φορές το ετήσιο ενοίκιο ή €1.200/τ.μ.)

Αυτό σημαίνει ότι το κτήριο έχασε το 75% της αξίας του στη δεκαετία. Η αξία της γης υπολογίζεται ως το υπολειπόμενο ποσόν από την τελική τιμή πώλησης του κτιρίου μείον το κόστος κατασκευής και το κέρδος του εργολάβου. Δηλαδή με €1.200 κόστος κατασκευής και 33% κέρδος του εργολάβου, το κόστος της οικοδομής είναι €1.800 το τετραγωνικό μέτρο και πριν 10 χρόνια η αξία της γης ήταν €3.000 επί τον συντελεστή δόμησης.


Με συντελεστή δόμησης 1,00 το οικόπεδο τότε κόστιζε δηλαδή ως €3 εκατομμύρια το στρέμμα. Σήμερα η αξία της γης είναι μηδενική αν πουληθεί €1.800 το χτισμένο τ.μ. και εφόσον η τιμή είναι χαμηλότερη από αυτό είναι αρνητική.

Σε αυτό συνέβαλαν οι παράλογοι φόροι στα ακίνητα, ο ΦΠΑ στη τελική τιμή του ακινήτου που σημαίνει ότι σε μια αγοραπωλησία το κράτος θα πάρει 24% από την τιμή (19,35% εσωτερικά) και κατόπιν ο ΕΕΤΗΔΕ που μετατράπηκε σε ΕΝΦΙΑ και μονιμοποιήθηκε και προστέθηκε και ο φόρος μεγάλης περιουσίας που τελικά τιμωρεί τον επενδυτή σε γη. Εφόσον πλέον δεν συμφέρει να χτίσει κάποιος στην Ελλάδα, μόνο ο ΕΝΦΙΑ και ο φόρος μεγάλης περιουσίας εισπράττεται από το κράτος, δηλαδή πάνω-κάτω €2,7 δισ.

Για αυτά τα €2,7 δισ. η αξία όλων των ακινήτων της χώρας έχει απομειωθεί στην Ελλάδα από περίπου €3.000 δισ. σε €800 δισ.

Χάσαμε δηλαδή €2.200 δισεκατομμύρια από την αξία των ακινήτων για να παίρνουμε €3 δισ. ετησίως σε φόρους.

Αν αυτό το σύστημα δεν είναι σκέτη στρέβλωση, τότε τι είναι;

Capital